La formulazione della proposta d'acquisto immobiliare è la fase più importante della trattativa in quanto, dal momento della sottoscrizione, vincola la parte proponente all’acquisto per il periodo stabilito.Occorre ricordare che alla proposta di acquisto non si applica la legge sul diritto di recesso. Allo scadere del termine di validità la proposta diviene inefficace.

Quando l’appartamento cui è interessato l’acquirente è nel portafoglio immobiliare di un’agenzia,si dovrà proporre alla parte venditrice, tramite l’agente immobiliare e per iscritto, modalità e termini che regoleranno la compravendita.
La proposta irrevocabile  d'acquisto viene sottoposta al candidato compratore dall’agente immobiliare, perché solo in questo modo si riesce ad offrire al venditore un candidato acquirente seriamente intenzionato.
Occorre anche ricordare che, trattandosi di beni immobili, la legge esige che i relativi contratti sono validi se stipulati per iscritto.

La proposta è solitamente accompagnata da un deposito infruttifero, sotto forma di assegno bancario intestato al venditore, di circa il 10%, del valore dell’immobile (somma che sarà restituita nel caso il venditore non accettasse) che solo al momento della conclusione del contratto, cioè il momento in cui al compratore giunge notizia scritta dell’accettazione del venditore, diverrà caparra confirmatoria (solitamente, nello stesso documento, l’aspirante acquirente riconosce la provvigione all’agente immobiliare nel caso di conclusione del contratto).

Entro un tempo prestabilito il venditore potrà accettare integralmente la proposta irrevocabile di acquisto, e comunicare la sua accettazione, sempre per iscritto, all’acquirente, direttamente o tramite l’agenzia. A questo punto, dopo che il proponente acquirente è venuto a conoscenza dell’accettazione della proposta irrevocabile di acquisto da parte del venditore, il contratto è concluso.

Infatti l’art. 1326 del Codice Civile recita: “Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dall’altra parte”, mentre l’art. 1385 sulla caparra confirmatoria afferma: “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro, o di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.

In ogni caso, il contratto concluso vincola il venditore (promittente) a rendersi
disponibile al trasferimento del bene mediante il rogito notarile al termine fissato, mentre il futuro compratore (promissario) sarà obbligato ad acquistare il bene ed a pagarne il relativo prezzo.

Questo contratto, per maggiore sicurezza di completezza può essere redatto con l’assistenza di un professionista di fiducia, avvocato, lo stesso notaio che curerà la redazione dell’atto definitivo, o anche l’agente immobiliare.
Prima della firma del contratto preliminare, comunemente detto compromesso,
è importante verificare l’identità delle parti.
Se il venditore è una società bisognerà accertare che il firmatario dell’atto abbia potere di firma (per statuto o per deliberazione specifica, in quanto trattasi di atto di straordinaria amministrazione, i poteri sono desumibili da visura presso il registro imprese della Camera di commercio).

In regime di comunione legale tra i coniugi, il contratto preliminare di vendita
assume la caratteristica di straordinaria amministrazione, in quanto potenzialmente pregiudizievole all’interesse della comunione. Se viene stipulato dal coniuge senza la partecipazione dell’altro, può esserne chiesto l'annullamento da parte del coniuge non consenziente.
Nel contratto preliminare o proposta irrevocabile deve essere chiaramente
indicato se si intende usufruire di un mutuo.

In caso di presenza di vincoli non dichiarati dal venditore ostativi alla compravendita, l’acquirente potrà sospendere i pagamenti e chiedere il risarcimento del danno (artt. 1479 e 1482 del Codice Civile).